Имущественный вычет — это возврат ранее уплаченного НДФЛ. Лимиты прежние: 2 млн ₽ по стоимости жилья и 3 млн ₽ по процентам по ипотеке. А вот сумма возврата с 2025 года зависит от дохода: при доходе до 2,4 млн ₽ в год вернут 260 000 ₽, при более высоком — больше, потому что вычет уменьшает доход, облагаемый по повышенным ставкам.
Сколько денег вернут на самом деле?
Раньше расчёт был простым: 13 % от лимита. С 2025 года действует пятиступенчатая шкала НДФЛ, и налог пересчитывается от уменьшенной на вычет базы. Фактически вычет «срезает» верхнюю, самую дорогую часть дохода.
Годовой доход
Возврат по вычету 2 млн ₽
до 2,4 млн ₽ (200 тыс. ₽ в месяц)
260 000 ₽
3 млн ₽
272 000 ₽
5 млн ₽
300 000 ₽
8,5 млн ₽
360 000 ₽
Как считается: налог с полного дохода минус налог с дохода, уменьшенного на 2 млн ₽. Например, при доходе 3 млн ₽ налог составляет 402 000 ₽ (2,4 млн по 13 % плюс 600 тыс. по 15 %). После вычета база — 1 млн ₽, налог 130 000 ₽. Разница 272 000 ₽ и есть возврат.
Это два независимых основания. Если квартира куплена в ипотеку, можно получить оба: сначала вернуть часть стоимости, затем часть уплаченных процентов. Даже если лимит по покупке исчерпан ранее, право на вычет по процентам сохраняется.
Важное ограничение: вычет по процентам даётся только по целевому кредиту. В договоре должно быть указано, что заём взят на покупку или строительство жилья. Потребительский кредит, даже потраченный на квартиру, не подходит.
За что можно получить вычет?
покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия или договору купли-продажи от застройщика;
покупка квартиры на вторичном рынке;
покупка дома, доли в нём или строительство дома;
отделка и ремонт — если жильё куплено без отделки и это прямо указано в договоре;
проценты по ипотеке, оформленной на покупку или строительство жилья.
Учитываются только фактические расходы, подтверждённые договором и платёжными документами.
Вернуть налог может тот, кто его платил — с доходов, входящих в основную налоговую базу:
Работающие по трудовому договору или ГПХ — основная категория.
Индивидуальные предприниматели на общей системе. На УСН, патенте и НПД вычет не применяется: НДФЛ там не платится.
Иностранные граждане — налоговые резиденты РФ, то есть находящиеся в стране более 183 дней в году.
Пенсионеры, у которых есть облагаемый доход. Для них действует особое правило: вычет можно перенести на три года, предшествующих году покупки. Это позволяет вернуть налог, даже если человек уже не работает.
Когда возникает право на вычет?
При покупке новостройки — после подписания акта приёма-передачи квартиры. При покупке готового жилья — после регистрации права собственности.
Дальше отсчёт идёт назад: вернуть налог можно за три предыдущих года. В 2026 году это 2023, 2024 и 2025 годы.
Какой способ оформления выбрать?
Способ
Что делать
Когда придут деньги
Упрощённый порядок
Подтвердить предзаполненное заявление в личном кабинете на сайте ФНС. Декларация не нужна
30 дней на проверку + 15 дней на перечисление
Через налоговую
Подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года
до 3 месяцев камеральной проверки + 1 месяц на перечисление
Через работодателя
Получить уведомление в налоговой и передать в бухгалтерию
НДФЛ перестают удерживать со следующей зарплаты
Упрощённый порядок работает, когда данные о сделке и уплаченном налоге поступают в ФНС автоматически — от банка и Росреестра. Через работодателя удобно, когда не хочется ждать конца года: деньги приходят частями в виде неудержанного налога.
Какие документы нужны?
паспорт;
декларация 3-НДФЛ (не нужна при упрощённом порядке и при оформлении через работодателя);
справка о доходах от работодателя;
договор долевого участия или купли-продажи;
акт приёма-передачи квартиры;
выписка из ЕГРН;
платёжные документы;
кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах — при ипотеке;
свидетельство о браке и заявление о распределении вычета — если квартира куплена в браке.
Что учесть супругам и в особых случаях?
Покупка в браке. Право на вычет есть у каждого супруга — по 2 млн ₽ на человека. С квартиры за 4 млн ₽ семья может вернуть вдвое больше, чем один собственник. Распределение между супругами оформляется заявлением.
Квартира дешевле лимита. Вычет считается от фактической стоимости: с квартиры за 1,2 млн ₽ вернут 156 000 ₽ при ставке 13 %. Неиспользованный остаток лимита сохраняется до следующей покупки.
Использован материнский капитал. Сумма капитала из расходов исключается: вычет считается только с собственных и кредитных средств.
Почему отказывают в вычете?
нет подтверждающих документов или в них ошибки;
в отчётном году не было облагаемого дохода;
ошибки в декларации;
в расходы включены средства, которые учитывать нельзя, — маткапитал, субсидии, средства работодателя;
лимит уже использован полностью.
После устранения причин документы можно подать повторно. Чтобы не столкнуться с отказом, документы проверяют на этапе сделки: при покупке в жилых комплексах ТСИ покупатель получает полный комплект — договор, акт приёма-передачи и платёжные документы — в том виде, в каком его ждёт налоговая.
Частые вопросы
Сколько можно вернуть при покупке квартиры в 2026 году?
При годовом доходе до 2,4 млн ₽ — до 260 000 ₽ по стоимости жилья и до 390 000 ₽ по процентам. При более высоком доходе сумма больше: например, при доходе 8,5 млн ₽ возврат по вычету 2 млн ₽ составит 360 000 ₽.
Можно ли получить вычет за квартиру в новостройке до сдачи дома?
Нет. Право возникает после подписания акта приёма-передачи, а не после подписания ДДУ.
За сколько лет можно вернуть налог?
За три предыдущих года. В 2026 году — за 2023, 2024 и 2025. Пенсионеры могут перенести вычет на три года, предшествующих году покупки.
Можно ли получить вычет обоим супругам?
Да. Лимит 2 млн ₽ действует на каждого, поэтому с квартиры дороже 4 млн ₽ семья возвращает вдвое больше. Распределение оформляется заявлением.
Что быстрее — декларация или упрощённый порядок?
Упрощённый: 30 дней на проверку и 15 дней на перечисление против трёх месяцев проверки и месяца на возврат при подаче 3-НДФЛ.
Выбрать квартиру — в каталоге, рассчитать ипотеку и вычет по процентам — в разделе «Ипотека», посмотреть проекты — в разделе жилых комплексов.
5 мин
494
