Как продать свою квартиру, чтобы купить новостройку в Казани

Автор:

Усманова Альбина, Главный аналитик ТСИ

Обменять квартиру на новостройку напрямую нельзя: такой сделки не существует. Трейд-ином на рынке называют другое — обычную продажу вашего жилья, которую застройщик может организовать при желании клиента, и бронирование новой квартиры на это время. Средний срок продажи вторичного жилья в России в середине 2026 года — 96 дней, и именно он определяет весь план покупки.

Как устроен трейд-ин у застройщика?

Трейд-ин в ТСИ состоит из двух частей, и работают они одновременно.

Продажа вашей квартиры. Компания передаёт объект агентству-партнёру, которое ведёт сделку на вторичном рынке: оценка, размещение, показы, оформление. Квартира остаётся вашей и продаётся обычным порядком — застройщик её не выкупает и не принимает в зачёт.

Бронирование новой квартиры. Выбранный лот снимается с продажи, и цена на него фиксируется до 4-х месяцев. Это и есть главная ценность схемы: пока идёт продажа старого жилья, выбранная квартира не дорожает и не уходит другому покупателю.

Проговорить на первой встрече стоит три вещи: срок брони и порядок его продления, размер комиссии агентства и что в неё входит, а также кто несёт риск, если квартира не продаётся в срок.

Сколько времени занимает продажа?

Средний срок продажи квартиры на вторичном рынке в России в июне 2026 года — 96 дней, чуть больше трёх месяцев. Разброс большой: ликвидная квартира в хорошем состоянии по адекватной цене уходит за две-три недели, переоценённая может стоять год.

На срок в Казани влияет локация, состав квартиры, условия сделки. Льготные ипотечные программы — семейная и IT — на вторичный рынок в городе не распространяются. Ваш покупатель будет считать платёж по рыночной ставке. Это сокращает круг реальных покупателей и делает цену чувствительнее, чем кажется по объявлениям.

Какие налоги придётся заплатить?

Эта статья расходов чаще всего остаётся за рамками расчёта, хотя стоит больше остальных.

Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, если она была в собственности меньше минимального срока владения. Этот срок — три года, если квартира единственная, получена в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях — пять лет.

Если срок выдержан, налога нет и декларацию подавать не нужно. Если нет, есть два способа уменьшить базу:

• вычесть расходы на покупку — обычно выгоднее, если квартира покупалась и документы сохранились;

• применить вычет 1 млн ₽ — подходит, если квартира досталась даром или расходы подтвердить нечем.

Ставка НДФЛ с 2025 года прогрессивная: 13 % на доход до 2,4 млн ₽ и 15 % на превышение в пределах 5 млн ₽. Так что при большой разнице между покупкой и продажей налог считается не по плоской ставке.

Отдельно: если вы продаёте старую квартиру и покупаете новую в одном календарном году, налог с продажи и имущественный вычет с покупки можно зачесть между собой в одной декларации.

Как выстроить сделку по шагам?

1. Оцените квартиру трезво. Не по объявлениям соседей, а по закрытым сделкам: объявление показывает, сколько просят, а не сколько платят. Ориентир по рынку вторичного жилья — от  за метр в Кировском районе  в Вахитовском; вторичное жильё в среднем дешевле.

2. Проверьте срок владения — от него зависит, будет ли налог. Иногда выгоднее подождать пару месяцев до истечения трёх или пяти лет.

3. Определите, что покупаете. Бюджет новой квартиры складывается из выручки от продажи плюс ипотека или накопления. Посмотреть варианты можно в каталоге.

4. Получите предварительное одобрение ипотеки. Оно действует около 90 дней и показывает реальный потолок бюджета ещё до продажи.

5. Выставьте квартиру на продажу — через агентство-партнёра или самостоятельно. Уточните размер комиссии и что в неё входит.

6. Забронируйте новую квартиру, если застройщик даёт бронь, и зафиксируйте срок и условия письменно. Оформите трейд-ин.

7. Проведите сделки последовательно. Сначала продажа и получение денег, затем договор долевого участия на новую квартиру и эскроу-счёт.

Что делать, если квартира не продаётся?

План на такой случай готовят заранее — до того, как выставлять квартиру на продажу.

• Скорректировать цену. Первые две недели показов дают точную обратную связь по рынку: если звонков нет вовсе, дело в цене, а не в фотографиях.

• Перейти на ипотеку без продажи. Если дохода хватает, новую квартиру берут в ипотеку сразу, а старую продают спокойно и потом гасят часть долга досрочно.

• Взять кредит под залог имеющейся квартиры. Деньги пойдут в первоначальный взнос, старая квартира останется в собственности до продажи. Ставка выше ипотечной, зато нет спешки.

• Сдать старую квартиру в аренду и закрывать частью платежа по новой ипотеке — вариант, когда продавать по текущей цене не хочется.

Если бронь всё же истекла, а квартира не продалась, договор с застройщиком аннулируется, и начинать приходится заново — уже с актуальной ценой новой квартиры. Поэтому срок брони и порядок его продления стоит обсудить до того, как выставлять своё жильё на продажу.

А нужно ли продавать вообще?

Продажа — не единственный способ найти первоначальный взнос. По льготным программам он составляет от 20,1 % стоимости квартиры, и закрыть его можно иначе:

Как ускорить продажу?

• Освободите квартиру от лишней мебели. Пустое и светлое помещение визуально воспринимается просторнее.

• Не делайте ремонт перед продажей. Косметика почти никогда не окупается; исключение — устранение явных дефектов.

• Соберите документы заранее: выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, согласие супруга, справка о зарегистрированных лицах. Покупатель с ипотекой не будет ждать неделю, пока вы их соберёте.

• Снимите с регистрационного учёта всех заранее. Прописанные жильцы — частая причина отказа банка.

• Узаконьте перепланировку, если она была. Несогласованные изменения — вторая по частоте причина отказа.

• Сделайте нормальные фотографии. Днём, со штатива, без людей в кадре.

• Будьте готовы к торгу. На рынке, где покупатель вторички платит по рыночной ставке, торг — норма.

Частые вопросы

Можно ли обменять старую квартиру на новостройку?

Прямого обмена не существует. Трейд-ин в ТСИ устроен так: агентство-партнёр продаёт вашу квартиру на вторичном рынке, а выбранная новостройка на это время бронируется с фиксацией цены на два месяца. Покупка оформляется после продажи прежнего жилья.

Сколько времени занимает продажа квартиры в Казани?

Ориентир по стране — 96 дней в середине 2026 года. Ликвидная квартира по рыночной цене уходит быстрее, переоценённая может стоять месяцами.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Нет, если квартира была в собственности дольше минимального срока: три года для единственного жилья, наследства, дарения от близкого родственника и приватизации, пять лет — в остальных случаях. Иначе налог считается с разницы между продажей и покупкой либо с суммы за вычетом 1 млн ₽.

Фиксируется ли цена новой квартиры, пока продаётся старая?

В ТСИ по программе трейд-ин квартира бронируется с фиксацией цены до 4-х месяцев. Условия брони и порядок её продления стоит проговорить и зафиксировать письменно до того, как выставлять своё жильё на продажу.

Что делать, если квартира не продалась, а срок брони заканчивается?

Варианты: скорректировать цену, продлить бронь, взять новую квартиру в ипотеку без продажи старой или оформить кредит под залог имеющегося жилья на первоначальный взнос.

Условия программы — в разделе «Трейд-ин». Выбрать новую квартиру можно в каталоге, сравнить проекты — в разделе жилых комплексов, рассчитать платёж — в ипотечном калькуляторе.