Покупка квартиры в новостройке Казани проходит за шесть шагов: подбор, бронь, одобрение ипотеки, договор долевого участия с эскроу-счётом, регистрация в Росреестре и приёмка после сдачи дома. Деньги до передачи ключей лежат на эскроу и застройщику не переводятся. Ниже — что делать на каждом шаге и на чём чаще всего ошибаются.
Из каких шагов состоит покупка квартиры в новостройке?
Шаг
Что происходит
Сколько занимает
1. Подбор
Выбираете проект, дом, этаж и планировку. Смотрите квартиру или аналог на сданном доме
от одного дня до нескольких недель
2. Бронь
Квартира снимается с продажи, цена фиксируется
обычно до 5 дней
3. Заявка в банк
Подаёте документы, банк одобряет сумму и ставку
от 1 до 5 рабочих дней
4. ДДУ и эскроу
Подписываете договор, открываете эскроу-счёт. Деньги замораживаются до сдачи дома
1 день
5. Регистрация
Росреестр регистрирует договор долевого участия
5–7 рабочих дней, электронно быстрее
6. Приёмка и ключи
После ввода дома осматриваете квартиру, подписываете акт приёма-передачи
по сроку, указанному в ДДУ
Эскроу — главное отличие покупки новостройки от сделки на вторичном рынке. Ваши деньги лежат в банке, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Если стройка не завершится, банк возвращает сумму покупателю. Это правило 214-ФЗ, оно одинаково для всех застройщиков.
Нужна проверка всех прежних сделок и выписки из ЕГРН
Защита денег
Эскроу-счёт по 214-ФЗ
Расчёт напрямую с продавцом или через аккредитив
Заезд
После сдачи дома; в сданных корпусах — сразу
Сразу после регистрации
Ипотечные программы
Доступны семейная и IT-ипотека
Льготные программы в Казани не действуют
Состояние дома
Новые коммуникации, лифты, фасад
Оценивается индивидуально
Отделка
На выбор: без отделки, предчистовая, чистовая
Как есть у продавца
Для Казани принципиален один пункт из таблицы: семейная и IT-ипотека здесь работают только на первичном рынке. На вторичное жильё в городе-миллионнике эти программы не распространяются, и покупателю доступна только рыночная ставка.
Как проверить застройщика за 15 минут?
Проверка строится на документах, а не на отзывах. Порядок такой:
Найти проект в ЕИСЖС на наш.дом.рф — там опубликованы проектная декларация, разрешение на строительство, заявленный и фактический срок ввода, сведения о переносах сроков.
Открыть проектную декларацию на сайте застройщика. В ней — сведения о компании, финансировании, характеристиках дома. У ТСИ декларации выложены на страницах каждого ЖК в блоке «Ход строительства».
Сверить сроки в декларации и в договоре. Срок передачи ключей указывается в ДДУ, и именно он имеет юридическую силу.
Посмотреть фотоотчёты стройки по датам. У ТСИ они обновляются ежемесячно: например, по ЖК «Династия» последние этапы закрыты 8 сентября 2026 года.
Съездить в сданный дом того же застройщика. Как выглядит двор и подъезд через два года — самый честный показатель. У ТСИ можно посмотреть ЖК «Мечта»: все семь домов сданы, последний — в IV квартале 2025 года.
Для справки: ТСИ работает на рынке Татарстана 12 лет, построила 342 тыс. м² жилых и коммерческих площадей, продано более 8 500 квартир.
Чистовая отделка от застройщика почти всегда обходится дешевле собственного ремонта того же уровня: материалы закупаются сразу на весь дом, а работы идут до заселения — без очереди к лифту, ограничений по времени шумных работ и согласований с соседями. Минус — ограниченный выбор: в ЖК «Статный», например, предлагается два варианта, светлый и тёмный.
Чем платить, если нет всей суммы?
Способ
Условия
Кому подходит
Семейная ипотека
взнос от 20,1 %, льготная часть до 6 млн ₽, срок до 30 лет
Семьям с ребёнком до 7 лет или ребёнком-инвалидом
IT-ипотека
взнос от 20,01 %, льготная часть до 9 млн ₽
Сотрудникам аккредитованных IT-компаний
Рыночная ипотека
без ограничений по составу семьи и сумме
Всем остальным
Материнский капитал
728 921,90 ₽ на первого ребёнка, 963 243,17 ₽ на второго
Агентство-партнёр продаёт вашу квартиру, а новая бронируется с фиксацией цены на 2 месяца
Тем, кто меняет жильё, а не покупает первое
100 % оплата
Скидка 3 % от стоимости квартиры
Тем, у кого есть вся сумма
Ставку по каждой программе называет банк при одобрении заявки: она зависит от объекта, срока, размера первоначального взноса и набора страхования. Рассчитать платёж по действующим условиям можно в ипотечном калькуляторе, полные условия — в разделе «Ипотека».
На что смотреть в самой квартире?
Планировку не исправит ни ремонт, ни мебель, поэтому её проверяют до брони:
Логика комнат. Кухня рядом с жилой зоной, спальня — дальше от входа, без сквозных проходов.
Ниши и гардеробные. Встроенное хранение экономит 3–5 м² полезной площади по сравнению со шкафами.
Расстановка мебели. Приложите к плану реальные габариты: двуспальная кровать 160 × 200, диван 220 см, обеденный стол на шесть человек.
Ориентация окон. Север — ровный свет без перегрева, юг и запад — солнце во второй половине дня.
Этаж. Нижние — шум двора и проезда, верхние — свет и приватность, но зависимость от лифтов. Средние дают самый стабильный результат.
Что за окном через три года. Смотрите генплан: соседний корпус может закрыть вид, который сейчас продаётся как преимущество.
Что учесть, если квартира покупается под сдачу или перепродажу?
Под аренду быстрее всего работают студии и однокомнатные рядом с транспортом — например, в ЖК «Династия» — рядом две станции метро. Под перепродажу выгоднее заходить на старте: разница в цене между котлованом и вводом дома и есть доход. При этом за год цены выросли неравномерно — от +2,7 % в Кировском районе до +16,4 % в Приволжском, — поэтому район решает больше, чем этаж.
Частые вопросы
Что безопаснее — купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке?
С точки зрения расчётов — новостройку: деньги лежат на эскроу-счёте и переходят застройщику только после ввода дома. На вторичном рынке риск другой — юридическая история квартиры, её проверяют по выписке из ЕГРН.
Можно ли купить квартиру в Казани по семейной ипотеке на вторичном рынке?
Нет. Казань — город-миллионник с высоким объёмом строительства, поэтому программа здесь работает только на новостройки от застройщика.
Сколько времени занимает сделка от брони до регистрации?
При ипотеке обычно 1,5–3 недели: до пяти дней на одобрение банка, день на подписание ДДУ и 5–7 рабочих дней на регистрацию в Росреестре.
Что выгоднее — чистовая отделка от застройщика или свой ремонт?
Чистовая отделка дешевле при сопоставимом уровне материалов и позволяет заехать сразу. Свой ремонт имеет смысл, когда нужен индивидуальный проект или перепланировка.
Какой первоначальный взнос нужен для покупки квартиры в Казани?
По льготным программам — от 20,1 % стоимости. Закрыть его можно материнским капиталом или деньгами от продажи прежней квартиры: по программе трейд-ин её продаёт агентство-партнёр, а новая квартира бронируется с фиксацией цены на два месяца.
Посмотреть квартиры с фильтрами по площади, этажу и сроку сдачи — в каталоге. Все проекты компании — в разделе жилых комплексов. Действующие спецпредложения — в разделе акций.
6 мин
569
