Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Ипотечная недвижимость используется по-разному. Одни собственники сразу заселяются в квартиру, другие покупают жилье для детей, третьи рассматривают его как долгосрочное вложение капитала. Если объект временно не используется для проживания, закономерно возникает вопрос о возможности его сдачи в аренду и ограничениях, которые могут быть связаны с ипотекой. 

Распространено мнение, что жилье в залоге полностью находится под контролем банка и любые действия с ним запрещены. На практике ситуация выглядит иначе. Закон предоставляет собственнику достаточно широкие права, однако определенные ограничения действительно существуют.

Разрешено ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Собственник получил выписку из ЕГРН, исправно вносит ежемесячные платежи и считает квартиру своей. Возникает логичный вопрос: если жилье принадлежит владельцу, почему вообще нужно задумываться о мнении банка? Причина заключается в залоге. Из-за этого возможность сдачи квартиры в аренду определяется не одним правилом, а сразу несколькими факторами: требованиями законодательства и условиями конкретного ипотечного договора.

С точки зрения закона

Согласно российскому законодательству, собственником жилья, оформленном в ипотеку, остается заемщик. Несмотря на наличие залога в пользу кредитора, владелец сохраняет право пользоваться недвижимостью и получать доход от ее эксплуатации. Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускает передачу жилья во временное пользование третьим лицам, если иное не предусмотрено условиями соглашения с кредитной организацией. С точки зрения закона аренда жилья не относится к операциям отчуждения имущества. Собственник не теряет права владения объектом, поэтому законодательство не запрещает получать доход от сдачи жилого помещения.

Поэтому ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру, чаще всего оказывается положительным.

Важно понимать разницу между сдачей жилья в наем и распоряжением объектом. Если продажа или повторный залог напрямую затрагивают интересы кредитора, то проживание арендаторов само по себе не влияет на сохранность обеспечения по кредиту.

С точки зрения банка

Для банка имеет значение не сам факт проживания арендаторов, а соблюдение условий кредитного договора. Один банк может разрешать передачу жилья в пользование третьим лицам без дополнительных согласований. Другой может потребовать предварительного уведомления. Третий включит в договор пункт о необходимости получения письменного согласия. Пока действует ипотечный договор, банк заинтересован в сохранности имущества и контроле возможных рисков. Поэтому главный документ, который необходимо изучить перед сдачей ипотечной квартиры в найм, — кредитный договор.